강남주택가격과 레버리지의 함정

부동산 상승과정

1. 강남 개포동, 압구정, 서초, 송파 재개발

2. 전세자금 대출의 확대

강남지역이 재개발되면서 인근지역인 강남,서초,송파지역에 전세수요가 폭증한다.

여기에 전세자금대출과 부동산담보대출의 저금리정책과 맞아떨어져

수요증가와 통화자본의 증가가 동시에 일어났다.

강남3구를 제외한 지역은 통화량 증가만 있었다.

전세자금은 서민을위해서 마구 빌려주다보니 통화량이 증가하고 전세가격은 마구 상승했다.

전세가격이 상승하니 주택매매가격은 자동적으로 상승하게된다.

문제는 이 다음이다. 

강남지역에 재개발이 완료되기도전에 전세가격이 떨어지기 시작했다.

개포동에 재건축 추진 아파트 세대수가 2만세대 이중 절반이 짓고 분양하고 입주를 앞두고 있고

옆동네에 송파헬리오시티 세대수가 단독단지로 1만세대에 이른다.

여기에 위례신도시, 하남신도시, 고덕동 까지 신규아파트가 엄청나게 늘어나게 되었다.

현재 가장 걱정하는 순간이 헬리오시티의 입주시기다. 

헬리오시티는 소형이 3000세대 중형이 5000세대, 대형2000세대에 이르는 새아파트인데

어딘가에서 전세금을 올려주었던 수요가 이곳으로 들어가면 빈공간에서 하락이 발생된다.

문제는 개포동의 입주가 시작되면 

전세자금이란것은 가격이 하락하면 즉시은행으로 회수되는 자금이다.

유동성이 급격히 많아지면 전세금이 급격히 오르지만 

유동성이 떨어지면 전세금이 급격히 떨어져버리는것이다.

전세가격의 하락은 매매가격으로 직결된다. 버티려해도 버틸수가 없는것이다.

6억 아파트가 전세가 5억 

전세가율이 80%에서 60%까지만 내려가도..

집주인은 보증금을 빼줘야하는데...이것이 생각보다 대책이없다.

집주인들도 여유자금은 대출과 버무려 부동산에 모두 쏫아부어놓은 상태.

여기에 다주택 임대업자가 동시에 가격이 하락할경우 치명적으로 작용되게 된다.

그리고 부동산의 특성상 매매가 이루어지지 않는 대세하락기에는 매매자체가 없기때문에

헐값 경매로 넘어가는 상황이 벌어지는것이다.

임대업자는 전세가율이 20%만 떨어지면 60%대로 내려가게되면 

두손들수밖에없다. 밷어낼 돈이 없다.

한국의 부동산 투자자들은 레버리지를 이용해 투자가 이루어졌는데...

하락기의 레버리지는 매우 치명적이다. 레버리지의 함정은 하락기에 손을 쓸수 없음에 있다.

1주택보유자의 경우에도 부동산 하락기에 치명적이다.

3억짜리 주택을 매입할때 1억정도의 대출을 가지고 매입하게되는데

일본과 미국의경우 부동산이 무너지면 40%이상의 하락을 기록하게된다.

일본의 경우는 인구감소와 맞물려 80%까지..

그리고 30년간 회복이 더디게 일어나고 있다.

주택가격이 30%이상 떨어지면 1주택자는 청산가치에도 못미치게 될수있다.

집값이 하락한다고 빌린돈도 하락하는것이 아니라 

하락한만큼 원금이 손실되어버린다.

집을 팔아서 대출을 갚으면 한푼도 남지 않게되는 상황이 벌어지는것이다.

세금, 관리비, 이자와 원금은 모두 집주인의 몫이다.

레버리지의 함정.

한국인들은 이것을 감수해야만한다.

경제위기 상황에서 모든 공포는 한번에 몰려온다.

주택가격하락, 대량실업, 경기침체, 금리인상, 환율하락, 유가상승

여기에 한국에 남아있는 가장큰문제

작년에 시작된 생산인구감소

10년후에 시작될 전체인구감소